I artiklen Hus og ejerlejlighed i skilsmisse har jeg forklaret ret grundigt, hvordan reglerne er omkring ejerbolig i forbindelse med samlivsophævelse. I den nyere artikel fra 2019 beskriver jeg en ny landsretsdom, der skærer principperne ud i pap.
Hvis du vil have noget, der ligner fuldt overblik, må du læse alle tre artikler.
Nedenfor illustrerer jeg, hvordan det kan gå, når det hele går skævt. Jeg deler artiklen op i nogle afsnit, som faktisk godt kan læses hver for sig.
Til indledning fortæller jeg historien kort og nærmest i overskrifter.
Derefter får du historien gennemgået meget grundigt kun lidt omskrevet fra det notat, som jeg dikterede på mit møde i foråret 2017 med den ulykkelige kvinde.
Til slut får du lidt afsluttende morale på historien.
En lang historie kort.
Et par bor sammen i en længere årrække i et hus, de har købt sammen uden at gifte sig.
De går fra hinanden i 2010. Hun jages nærmest ud af huset. Han vil ikke være med til noget som helst og bliver bare boende. Efter 4 år (FIRE) får hun i første omgang nok og får sagen i skifteretten. Skifteretten afviser at behandle sagen. Begge får at vide i skifteretten, at han skal betale husleje. De får også det råd, at de må se at få afklaret ejerskabet enten ved salg eller ved, at han overtager.
Hendes advokat skriver så til skat for at få hende fritaget for ejendomsværdiskat. Det skulle de nok aldrig have gjort. For skat vågner og kræver, at hun beskattes af den husleje, som hun aldrig har fået fra exkæresten.
I efteråret 2014 får de lavet skøde, så han overtager huset. Men huslejekravet nægter han at efterkomme.
Skat igangsætter så en skattesag mod hende. Den kører først i skatteankenævnet og senere i retten, hvor hun dømmes til at betale skat af penge, hun aldrig har fået – nemlig husleje for årene 2010 til 2014.
Hun taber skattesagen.
Hun har i forløbet haft 3 forskellige advokater plus en professionel skatterådgiver. Hele sagen kommer til at koste hende flere hundrede tusinde kroner.
I foråret 2017 kontakter hun så undertegnede. På det tidspunkt er ankefristen for skattesagen udløbet, og huslejekrav må anses for forældet. I al fald er der en ganske stor risiko ved at starte en ny sag.
Hun opgiver på mit råd at gå videre – og bliver den helt store taber.
I det følgende får du den samme historie men meget grundigere fortalt.
Samme historie grundigere fortalt.
I den oprindelige artikel har jeg forklaret, hvordan tingene hænger sammen og hvor vigtigt det er, at få tingene gjort på en måde, så man kan overskue konsekvenserne.
Nogen gange tager man chancen og tænker, at ”det går nok”. Andre gange aner man end ikke i sin aller vildeste fantasi, hvor galt det kan gå. Den oprindelige artikel er 4-5 år gammel.
Den følgende historie er fra det virkelige liv oplevet i foråret 2017.
Min praktiske arbejdsgang er, at jeg i forbindelse med ethvert møde dikterer et temmelig fyldigt notat, mens kunden er til stede. Det giver en række praktiske fordele. Dels giver det en meget fri samtale, fordi der samles op til sidst. I det videre forløb behøver vi ikke at gå ”tilbage til Adam og Eva hver gang. Endelig er der ikke så megen tvivl om, hvilke råd, du får hos mig – og hvorfor.
Sagen illustrerer meget tydeligt, at sådan er det langt fra altid hos mine kolleger.
Min beskrivelse her er en let omskrivning af det notat, som jeg selvfølgelig har gjort anonymt.
Jeg får en forårsdag besøg af en kvinde, der har været samlevende med en mand fra 1990 til 2010.
De ejede et hus i lige sameje.
Parforholdet var til slut så uholdbart, at hun var nødt til at forlade det fælles hjem.
Efter at de var gået fra hinanden, havde de diverse diskussioner om stort set alt, der kan findes på i forbindelse med en samlivsophævelse. De kunne heller ikke blive enige om, hvad der skulle ske med huset.
Han blev bare boende.
De nåede helt frem til 2014, før hun fik gjort noget alvorligt ved det. På det tidspunkt kontaktede hun en advokat. Advokaten tyggede lidt på sagen og bestemte sig for at sendte sagen i skifteretten, hvor de var til møde i marts måned 2014.
I notatet fra mødet i skifteretten er det for det første forklaret af skifteretten, at retten ikke vurderer, at de kan tage sagen, fordi hovedproblemet i virkeligheden var huset og ikke så meget andet, selv om der også står lidt om indbo.
Skifteretten siger temmelig utvetydigt, at de må se at få huset solgt eller vurderet med henblik på, at han overtager huset. De giver også en vejledning omkring huslejen. Med husleje forstås den husleje, som manden som den, der har benyttet det siden samlivsophævelsen, skal betale.
Det svarer til, hvad jeg har redegjort for i artiklen foran.
Det pudsige var egentlig, at kvinden fandt frem til mig efter at have læst artiklen.
Det skræmmende er, at jeg i artiklen omtaler et skatteproblem, som i den grad kommer op til overfladen her.
Efter at de har været i skifteretten i marts 2014, aftaler hun med sin advokat, at han henvender sig til skat for at søge om, at hun kan blive fritaget for at betale ejendomsværdiskat og derudover forsøger at få hende frigjort fra husforsikringen.
Det gør han så. Konsekvensen af den henvendelse ender med at blive fatal, hvilket jeg vender tilbage til.
Omtrent på det tidspunkt – i slutningen af foråret 2014 – giver advokaten besked til hende om, at han kun kan hjælpe hende, hvis hun betaler hans regninger. Da hun ikke har flere penge, må hun på det tidspunkt opgive at søge mere hjælp hos den pågældende advokat. (Det er der ikke grund til at klandre advokaten for. Ingen arbejder jo gratis.)
Mødet i Skifteretten munder alligevel ud i, at hun får talt nærmere med exkæresten omkring huset, og de bliver enige om, at han skal overtage huset.
Normalt ville det være køber, der skulle sørge for at skaffe en advokat til at lave overdragelses dokumenterne, men han forholder sig passiv, og hun vælger derefter at kontakte sin mors advokat i Jylland.
Denne advokat laver så et skøde, der bliver tinglyst i august 2014. I forbindelse med overdragelsen ligger der en pæn lang mailudveksling mellem advokaten og exkæresten. Den starter i slutningen af juni 2014, hvor advokaten skriver til exkæresten, at der nu er lavet et overdragelsesdokument Hun forklarer i øvrigt, hvordan det hænger sammen omkring det.
Det understreges over for exkæresten, at afklaring om ejerforhold ikke er ensbetydende med, at andre uoverensstemmelser er løst samtidig. Advokaten nævner helt præcist bl.a. huslejespørgsmålet som et spørgsmål, der er uafklaret. Exkæresten reagerer ikke på den pågældende mail.
Mailudvekslingen slutter med udgangen af juli månede 2014.
Kvinden har efterfølgende rettet krav mod ham vedrørende husleje både i 2014 og i 2015. I december 2014 skriver han tilbage, at han ikke mener at skulle betale, og at han er blevet rådgivet til det af sin advokat.
Som nævnt havde kvindens oprindelige advokat rettet henvendelse til Skat.
Man havde populært sagt trådt på den slumrende løves hale, der herefter reagerede ved at rejse et skattekrav overfor kvinden, fordi hun jo har haft en fiktiv lejeindtægt, fordi den tidligere så søde samlever blev boende i huset. Det skal hun beskattes af gennem en forhøjelse af hendes indkomst på kr. 48.000 i årene 2011 – 2013.
”Sjovt nok” syntes kvinden, at det var meget uretfærdigt. Hun søgte derfor hjælp i første omgang hos en skatterådgiver.
Skatteankenævnet træffer en afgørelse, der går hende imod. Den afgørelse indbringer hun nu med hjælp fra en tredje advokat for retten, der afsagde dom i begyndelsen af marts 2017.
Hun taber sagen med det jeg vil kalde et hult drøn. Retten begrunder resultatet sådan:
”Ad genoptagelse af indkomstfastsættelsen for 2010
Det lægges til grund,
- at (kvinden) modtog årsopgørelsen for 2010 i første halvdel af marts 2011,
- at hun ifølge den fremlagte mailkorrespondance havde engageret advokat med henblik på at få afhændet sin halvdel af ejendommen enten til exkæresten eller til tredjemand,
- at hun under forløbet var opmærksom på problemstillingen omkring husleje, og
- at der forløb mere end tre år, før der blev indgået anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen.
Selv om det tages i betragtning, at (kvinden) i forbindelse med samlivsophævelsen fra den tidligere samlever har været under et psykisk og økonomisk pres, har hun, således som sagen er forelagt og oplyst af hende, hverken godtgjort, at der har foreligget sådanne særlige omstændigheder, eller at hun er kommet til kundskab om indholdet af årsopgørelsen mindre end seks måneder før fremsættelsen af anmodningen den 12. maj 2014 om genoptagelse af indkomstfastsættelsen for 2010, at der er grundlag for at imødekomme hendes anmodning herom.
Betingelserne efter skattestyrelseslovens § 27, stk. 1, nr. 8, jf. stk. 2, for genoptagelse af indkomstfastsættelsen er derfor ikke opfyldt. Skatteministeriet frifindes herefter for hendes påstand herom.
Ad indkomstårene 2010-2013
Efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., er der hjemmel til at beskatte lejeværdien af en skatteyders bolig, uanset om den pågældende har gjort brug af sin beboelsesret.
Det må tillægges vægt,
- at (kvinden) ifølge den fremlagte mailkorrespondance var opmærksom på sit huslejekrav i forbindelse med forhandlingerne med exkæresten efter samlivsophævelsen,
- at kravet også drøftedes under skifteretsmødet i marts 2014, og
- at hun i tidsrummet fra 2010 og frem til 2014 ikke på noget tidspunkt indledte retsskridt over for den tidligere samlevers beboelse af ejendommen.
Det skal i denne forbindelse videre bemærkes, at kvinden efter det oplyste under den væsentligste del af dette tidsrum var repræsenteret ved advokat. Hun har på denne baggrund ikke efter det foreliggende godtgjort, at hun i hele den lange periode frem til salget af ejendommen i august 2014 har været hindret i at bringe tilstanden med exkærestens vederlagsfrie beboelse af ejendommen til ophør. Hun er derfor skattepligtig af halvdelen af lejeværdien af boligen.
Hun har ikke nærmere underbygget, hvorfor den af SKAT skønnede leje er urimelig. I det af hende i øvrigt anførte ikke kan føre til noget andet resultat, har hun herefter ikke godtgjort, at det af SKAT udøvede skøn hviler på et forkert grundlag, eller at den skønsmæssige ansættelse af lejen er åbenbart urimeligt grundlag. Skatteministeriet frifindes derfor ligeledes for påstanden om ændring af skatteansættelsen for 2011-2013.
Vedrørende størrelsen af sagsgenstanden skal det særligt bemærkes, at (kvinden) på intet tidspunkt har besvaret rettens henvendelser herom, men at der er indbetalt retsafgift med 2.000,00 kr. Retten har derfor efter et forsigtigt skøn anslået størrelsen af sagsgenstanden til 150.000,00 kr.
I sagsomkostninger betaler hun 35.000,00 kr. inklusive moms til Skatteministeriet. Ved fastsættelsen af sagsomkostningerne er der lagt på størrelsen af sagsgenstanden, længden af hovedforhandlingen, sagens udfald, samt den omstændighed, at Skatteministeriet har oplyst ikke at være momsregistreret. Beløbsmæssigt er der taget udgangspunkt i takstmæssigt proceduresalær reguleret efter nævnte momenter.”
Ikke fordi jeg på nogen måde ville have indstillet til hende, at den sag skulle ankes til Landsretten. Men jeg konstaterer i al fald med sikkerhed, at ankefristen er udløbet på det tidspunkt, hvor hun henvender sig til mig.
Formelt tænker jeg egentlig, at afgørelsen stemmer meget godt med bl.a. den artikel, jeg selv har skrevet om emnet, men jeg siger også klart til hende, at det er mit indtryk, at Skat oftest sætter kikkerten for det blinde øje i de situationer, hvor man har stået i længere tid med en ejendom, der ikke er blevet afklaret efter et papirløst forhold. Måske er det mere rigtigt at sige, at Skat sjældent bliver opmærksom på problemet.
Men det er da noget af det, som Skat kan finde ud af at forholde sig til i forhold til de mange milliarder, som de har foræret til spekulanter i løbet af årene.
Krav mod exkæresten for husleje – forældelse?
Henvendelsen til mig vedrører ikke Skat men går på, at hun mener, at hun nu kan rejse et krav mod exkæresten for den husleje, der ikke er blevet betalt.
Hun fortæller, at dommeren i retten og den advokatfuldmægtig, som hendes advokat havde sendt hende med i retten i foråret 2017, har sagt til hende i forbindelse med sagens afslutning, at hun jo ville kunne rejse et krav om husleje mod exkæresten.
Jeg må forklare hende, at der er flere mellemværender, som hun skal forstå mekanismerne i.
Det ene mellemværende er det med Skat. Det udspringer godt nok af hendes parforhold med exkæresten, men det er ikke et mellemværende mellem de to.
Det er derfor efter min opfattelse på den baggrund, at dommeren og hendes advokat i skattesagen har sagt, at hun bare kan anlægge en sag mod ham. Det er bare underligt, at de ikke har nævnt forældelse, som også må være faldet dem ind, da de jo kender hændelsesforløbet gennem deres skattesag.
Dommerens begrundelse i skattesagen er egentlig meget klar.
Dommeren nævner flere steder i den afgørelse, at han lægger betydelig vægt på, at hun gennem meget lang tid har været helt klar over og bevidst om, at der var et huslejespørgsmål knyttet til hendes samlivsophævelse. Det argument styrkes så i dommerens præmisser af, at hun har haft rådgivning på undervejs.
Hun har simpelthen haft advokater, der populær sagt ikke har taget sig af det mellemværende på tilfredsstillende måde.
Vi har nu i dansk ret en generel forældelse af almindelige krav på 3 år.
Den forældelsesregel betyder, at vi meget vel kan risikere, at et krav mod exkæresten må anses for forældet.
De var i Skifteretten i marts 2014. Det er mere end 3 år siden på nuværende tidspunkt. Hvis man derfor kunne sige, at kravet skulle være rejst umiddelbart i forbindelse med det, er det meget tæt på en forældelse om ikke den allerede er overskredet.
Det styrker så hendes situation i al fald en smule, at der er en mailudveksling i juni/juli 2014 mellem hendes advokat og exkæresten. Det er præciseret, at der er et uafklaret spørgsmål.
Jeg tør imidlertid bestemt ikke lægge hovedet på blokken på, at en forældelsesfrist så først løber fra juni eller juli 2014.
Det ene synspunkt, som han ville kunne fremføre er, at hver eneste måned forældes det løbende lejekrav, indtil han har overtaget huset i sommeren 2014.
Vi vil så på hendes vegne kunne fremføre, at der er tale om en ikke normal husleje med månedlig betaling, men et huslejekrav som typisk gøres op i forbindelse med afslutningen af det mellemværende, der er i forbindelse med, at han overtager huset, hvorfor vi vil kunne gøre gældende, at forældelsen i sin helhed, først indtræder med udgangspunkt i sommeren 2014.
Der er med andre ord en procesrisiko knyttet til eventuel anlæggelse af sag mod ham. (Procesrisiko betyder, at man kan vinde – eller tabe, og at det ikke altid er muligt at forudsige resultatet med sikkerhed.)
Med hensyn til selve spørgsmålet om husleje, vil det være min vurdering, at hun, bortset fra forældelses problematikken, vil kunne få medhold i, at han skal betale husleje for hele perioden 2010 til og med sommeren 2014 ud fra de almindelige retsgrundsætninger, som gælder både ved opløsning af ægteskab og ved ophævelse af papirløst samliv.
Den problematik styrkes ganske betydeligt af, at hun netop har haft en skattesag om det, hvoraf det tydeligt fremgår, at hun rent faktisk ikke har fået nogen betaling fra ham.
Hans egne betragtninger i september 2014 til hende i en mail, har efter min vurdering ikke afgørende betydning juridisk stadig bortset fra en eventuel forældelsesproblematik.
Ovenstående betyder, at det vil være min vurdering, at en almindelig retssag om husleje uden forældelsesproblematik involveret vil give hende gode chancer for at vinde, men at forældelsesproblematikken til gengæld kan overskygge rigtig meget og i al fald indebære en betydelig usikkerhed.
Om den rådgivning, hun har fået undervejs.
Under mødet har jeg givet udtryk for bekymringer vedrørende de rådgivninger, hun har fået undervejs og ikke mindst over de manglende tiltag.
Med hensyn til den første advokat tænker jeg egentlig, at han burde have gjort hende bekendt med forældelsesproblematikken og taget et sikkert forbehold om det, samt have rådet hende til at tage aktive skridt til inddrivelse af beløbet.
Min bekymring i relation til en eventuel sag mod ham vil gå på, at også den ligger tæt op af forældelse på nuværende tidspunkt.
Han vil efter min vurdering med stor mulighed for gevinst for ham kunne sige, at han jo ikke kunne fortsætte, da hun ikke kunne betale yderligere hos ham, og at han derfor ikke fik lejlighed til at gøre de ting, som han selvfølgelig i bagklogskabens lys vil synes, at vi har ret i der burde være foretaget. Omvendt kan han næppe sandsynliggøre, at han har fortalt hende om forældelse.
Derimod er jeg noget mere kritisk overfor den advokat, der førte skattesagen. Pågældende har for et honorar på 143.000 ført en retssag om skat i det spørgsmål, der har direkte udspring af den problemstilling vi taler om.
Det er min opfattelse, at det er helt ude i hampen, hvis ikke vedkommende har præciseret overfor hende, at hun skulle se sideløbende at få anlagt en sag mod exkæresten.
Det er derfor min vurdering, at der kan være megen fornuft i, at rejse et krav mod advokaten, eventuel at bede om en aftale om, at hun frafalder forældelse for sit vedkommende, såfremt vi anlægger sag mod exkæresten på nuværende tidspunkt.
Generelt om omkostninger ved at fortsætte en sag.
Vi talte selvfølgelig også om omkostninger. Forud for mødet har jeg sendt et standardbrev, hvori jeg har redegjort for omkostninger i generelle vendinger med udgangspunkt i de timesatser, som vi jo nu engang har.
Hun opfylder betingelserne for at få fri proces.
Fri proces skal i så fald søges i Civilstyrelsen, og de plejer i al fald som udgangspunkt, at tage ca. 8 måneder om at behandle en sag. Jesper siger dog at man efter hans erfaring kan få dem til at reagere hurtigere, men det tør jeg nu ikke forlade mig på.
Hvis der skal anlægges en sag mod exkæresten, vil det være mit råd, at den sag skal anlægges så hurtig som mulig og helst inden udgangen af maj måned.
Det er at gøre sig klart, at hvis ikke hun får fri proces, vil hun skulle betale ved kasse 1, og der vil ske løbende afregning. Hun vil således selvfølgelig skulle betale for mødet i dag. På det punkt er jeg ikke en snus bedre end den første advokat.
Hvis vi skal anlægge en sag vil udgangspunktet nok være, at vi skal lægge til grund, at den pågældende ejendom ville kunne udlejes for 20.000 pr. måned. Den er på 210 m2 og smukt beliggende ved X-by. Halvdelen er så 10.000, hvilket svarer til det krav, som hun vil have mod ham, og da vi har at gøre med 52 måneder, vil det altså være et krav mod ham på ca. 520.000.
Hvis der skal anlægges en sag, vil der skulle betales et stævningsgebyr på knap 7.000 straks ved sagens anlæg, og derefter vil der skulle tales yderligere ca. 7.000 når sagen berammes til hovedforhandling. Stævningsgebyret til Staten vil altså ligge i underkanten af 14.000.
Hvis man anlægger en sag, som tabes, vil man blive idømt omkostninger til modparten, der nok vil ligge i et leje omkring 60-70.000 plus moms.
Honorar til os for at føre sagen vil som udgangspunkt ske efter forbrugt tid og nok som sandsynlig udgangspunkt ligge i overkanten at det beløb, som hun vil blive dømt til at betale til modparten. Det er en sag af nogen juridisk kompleksitet, og der må forventes at skulle bruge en del timer på sådan en sag.
Jeg skal hverken dramatisere eller nedtone proces risikoen men blot slå fast overfor hende, at den er der, og at jeg derfor på ingen måde kan garantere, at hun vil vinde en sag.
Det skræmmer mig ærlig talt at se de store regninger, hun allerede har måttet betale.
Jeg kan undervejs klart mærke, at det er en sag, der også har meget store følelsesmæssige aspekter, hvilket i den grad er forståeligt.
Det er derfor mit generelle råd, at familien nu overvejer meget nøje, om de vil kaste flere penge efter sagen i form af en ny retssag, velvidende at en sådan sag vil tage i al fald et år for så vidt angår byretssagen og formentlig op mod 3 år, hvis det både er Byret og Landsret.
Jeg synes bestemt, at man også skal overveje de basale menneskelige omkostninger der er omkring det.
Der sker nu det, at jeg sender notatet. Så forestiller jeg mig, at familien gør op med sig selv hvad de tænker om det.
Hvis de beslutter sig til, at der skal anlægges sag, vil jeg kræve selvfølgelig, at retsafgiften indbetales, inden jeg overhovedet udtager stævning, og jeg vil også udover afregning, der følger med notat og møde i dag, bede om et a/conto beløb af en eller anden størrelse, som vi skal have talt os nærmere til rette om.
Hvad endte det så med?
Det endte med, at der ikke blev anlagt flere sager.
Den store taber i hele det forløb er altså den kvinde, der ved samlivsophævelsen var alt for venlig over for sin exkæreste. Det endte med at koste hende flere hundrede tusinder.
Morale:
Første konklusion er, at det med eksemplet slås fast, at der er et skattemæssigt problem knyttet til, at den ene bare bliver boende i huset, uden at betingelserne aftales helt klart.
Anden konklusion kan formuleres med den gammelkendte floskel, at for mange kokke fordærver maden.
Kvinden har først brugt en advokat til de indledende øvelser og til skifteretten.
Derefter brugte hun en anden advokat til ”hushandelen”.
Da så skatteproblemet opstår, kontakter hun en rådgiver, som ikke er advokat, hvilket der jo ikke er noget galt i. Men man kan selvfølgelig ikke forvente, at en skatterådgiver er i stand til at samle op på de juridiske problemer, som er udstillet i historien.
I forbindelse med retssagen mod skat, har hun brugt en tredje advokat, som har fokuseret på den retssag uden at rådgive om det egentlige problem, nemlig huslejen. Det er godt nok mærkeligt og uprofessionelt.
Når man læser min beskrivelse og mit notat, vil man med ret stor sikkerhed sidde med det indtryk, at jeg kritiserer de rådgivere, hun har haft undervejs. Det er næsten helt sikkert, at hvis man konfronterede hver og en af dem, vil de påstå, at de skam har rådgivet om det hele, men at kvinden bare ikke har forstået det.
Det kan godt være, at min model med fyldige notater er lidt dyrere for kunden i første omgang. Til gengæld er det min erfaring, at det er de færreste, som bagefter vil kunne sige, at de ikke har fået nuancerne med.
