Mere om hus i sameje. Ny landsretsdom skærer principperne ud i pap.

Mere om hus i sameje. Ny landsretsdom skærer principperne ud i pap.

Denne artikel er et supplement til mine 2 artikler om “hus og ejerlejlighed i skilsmisse” og “de forfærdeligste konsekvenser af hus i sameje, som man ikke kan finde ud af, hvad der skal ske med, når forholdet brister.”

Østre Landsret har for nylig i en 21 sider lang meget grundig dom skåret principperne ud nærmest i en skabelon.

Sammenfatning.

Dommen slår nogle principper ret fast.

Hvis man køber et hus sammen i lige sameje, er udgangspunktet, at man skal dele lige over ved salg. Ønsker man ikke det, må man indgå en aftale om det helt fra starten (samejeaftale).

Skyder du mere ind end den anden, må du sikre dig en klar aftale om, hvad betydningen skal være af det.

Fælles rimelige udgifter skal afholdes forlods af provenuet. Den, som har boet i huset, skal betale en leje. Er der noget tilbage, skal det deles lige over.

Problemstillingen:

Problemstillingen var, at et forelsket par køber hus sammen i 2006. De flyttede så at sige sammen af kærlighed alene for at få plads til parrets tilsammen vist nok 6 børn. Han (M) indskød betydeligt mere end hende (K). De lavede ingen samejeaftale om, hvordan tingene skulle være juridisk.

Det fremstår lidt tåget, at de har haft et møde med en advokat, der havde anbefalet dem at få styr på tingene. Jeg tror, at det gik dem, som det desværre går for mange. Man tænker, at ”vi går jo ikke fra hinanden”, og at ”det er unødvendigt at bruge penge på en samejeoverenskomst.”

Kærligheden holdt ikke længe. Allerede i 2007 flyttede K. Det fremgår med flammeskrift af dommen, at det var hendes valg, som han ikke var enig i. Huset blev ikke solgt i forbindelse med hendes fraflytning. Der var problemer omkring tilstandsrapporten med mere. Hun indbetalte ikke noget til huset, og hans økonomi var anstrengt til bristepunktet.

Huset blev derfor udlejet en periode. Det blev solgt med overtagelse 1. september 2015.

Med den meget lange forhistorie er det åbenlyst, at der har været en lang række spørgsmål, som der kunne være uenighed om. I flæng kan nævnes de løbende udgifter, husleje og vedligeholdelsesudgifter som for eksempel udskiftning af et fyr.

Landsrettens udførlige begrundelse med min ”oversættelse”.

Det særlige ved denne dom er, at både byret og landsret udpinder principperne på en måde, der gør dommen brugelig for forståelse af, hvad der egentlig gælder.

Landsrettens begrundelse er usædvanlig grundig. Man får som professionel læser nærmest indtryk af, at de har siddet og tænkt, at nu kan det snart være nok med alle de sager om opløsning af sameje. Nu må folk forstå, hvad der gælder.

Jeg gengiver ordret landsrettens præmisser med sort skrift i kursiv. Teksten med rødt er min lidt mere folkelige oversættelse.

”Der er mellem parterne enighed om, at ejendommen er anskaffet i lige sameje, og at der ikke blev indgået samejekontrakt i forbindelse med købet. Der er endvidere enighed om, at størrelsen af parternes indskud ved købet er forskellig, og at der ikke i den forbindelse blev indgået aftale om konsekvensen heraf i tilfælde af samejets opløsning ved salg af ejendommen.

Altså: de har købt huset formelt med halvdelen til hver. De har ikke lavet nogen aftaler i forbindelse med købet om konsekvenserne ved salg. Den ene har betalt mere end den anden.

Generelt om opløsning af et sameje

Landsretten kan tiltræde det af byretten anførte om, at opløsning af samejet i mangel af samejekontrakt eller anden aftale skal ske efter almindelige formueretlige principper, og at der ved en opgørelse af det provenu, der kan fordeles til parterne, efter almindelige formueretlige og insolvensretlige principper forlods skal ske dækning af udgifter ved ejendommens salg med tillæg af krav, der tilkommer samejet, herunder en beregnet leje for den ene samejer efter samlivsophævelsen.

Det er en svær og lang sætning.

Almindelige formueretlige principper i den sammenhæng betyder for ugifte samlevende, at ”det, der er dit, er dit – og det, der er mit, er mit.

Det lyder mere enkelt, end det nødvendigvis er. Det kan nemlig i det lange løb være svært at finde ud af, hvad der er hvad.

”Insolvensretlige principper” betyder i den her sammenhæng, at når der ikke af provenuet bliver plads til hele indskuddet, må det anses for tabt. Det er let at forstå, at hvis du køber et hus for 2 mio og sælger det for 1,8 mio., har du tabt 200.000.

Landsretten siger derefter, at den pose penge, der bliver tilbage i provenu skal fordeles sådan, at man først skal betale salgsomkostningerne (mægler med videre). Hvis der er nogen, som har penge tilgode i selve samejet, skal de betales derefter. Landsretten nævner specielt en beregnet leje, som den ene samejer skal betale for den periode, pågældende har boet i ejendommen efter samlivsophævelsen. Det er en præcisering af de principper, jeg har omtalt i artiklen om hus i skilsmisse nævnt i indledningen.

Der skal endvidere ske fradrag for refusion vedrørende de beløb, en samejer har afholdt efter aftale med den anden samejer, eller som har været nødvendige at afholde i samejets interesse. Udgifter til realkreditlån, ejendomsskat og forsikring vil som udgangspunkt være nødvendige udgifter. Det samme gælder i hvert fald de forsyningsudgifter, der er nødvendige til en ubeboet ejendom.

Her udpensler landsretten i virkeligheden det princip, at begge ejere skal betale til de faste og nødvendige udgifter. Konkret kan K altså ikke bare læne sig tilbage og sige, at det er Ms problem med det hus.

Er der efter dækning af disse udgifter fortsat et nettoprovenu, dækkes parternes kapitalindskud svarende til anden egenkapital. Er der kun delvis dækning, fordeles provenuet forholdsmæssigt (pro rata). Et udækket kapitalindskud er tabt.

Landsretten siger her det alment gældende, at hvis man taber penge ved salget, er der kun en selv til at bære det.

Den anden samejer hæfter således kun for en forskel i indskudt kapital, hvis en sådan hæftelse er selvstændig påtaget, f.eks. efter samejekontrakt eller gældsbrev.

Hvis man tænker en situation, hvor den ene indbetaler 400.000 kr.  i forbindelse med købet, mens den anden ingenting betaler, og samtidig køber huset i formelt lige sameje og bagefter ved salget lige præcist taber 400.000 kr., er det reelt ham, der har betalt de 400.000, som taber det hele.

Den ”normale” situation ville jo være, at de skulle indbetale 200.000 hver for at betale de 400.000. Den, som ikke har pengene, må ud på lånemarkedet. Konkret kan vedkommende jo låne dem af den anden.

Landsrettens præmisser synes at adskille sig fra tidligere afgørelser. Tidligere har man sagt, at hvis det er klart, at den ene har betalt det hele, ville man betragte det som et lån.

Denne afgørelse siger imidlertid lysende klart, at det kun gælder, hvis der foreligger en selvstændig hæftelse i form af f.  eks. en samejekontrakt eller et gældsbrev.

Generelt om forældelse

Det tiltrædes af de af byretten anførte grunde, at ingen del af hverken de af M rejste krav eller H’s modkrav til kompensation er forældede.

Når forældelse kommer på banen, er forklaringen, at huset jo blev købt i 2006 og først solgt i 2015. En del fordringer forældes allerede efter 3 år.

Byretten bruger en del på spørgsmålet om forældelse og sammenfatter det sådan: ”Under disse omstændigheder finder retten, at parternes samlede mellemværende vedrørende ejendommen skal opgøres under ét, og således at der henset til tidspunktet for salget af ejendommen ikke er sket forældelse af enkelte dele af mellemværendet.”

Generelt om retsfortabende passivitet

Landsretten finder, at der efter bevisførelsen ikke er tilstrækkeligt grundlag for at afvise M’s krav med henvisning til retsfortabende passivitet eller manglende reklamation.

I den samlede vurdering af, om K i forløbet har opnået grund til at tro, at M havde frafaldet krav vedrørende sit forholdsmæssigt større indskud i ejendommen og for de udgifter, han havde afholdt vedrørende driften og vedligeholdelsen, således at disse krav herefter er bortfaldet ved retsfortabende passivitet, lægger landsretten afgørende vægt på, at ingen af parterne oprindeligt har kunnet være i tvivl om, at samejet om den faste ejendom med hertil hørende forpligtelser og rettigheder som udgangspunkt bestod, frem til både ejendommen var afhændet,og parternes mellemværende opgjort. Da M ikke ønskede at overtage ejendommen alene, kunne K således ikke ensidigt på et tidligere tidspunkt fralægge sig ansvaret som samejer. K havde uanset manglende evne til økonomisk at bidrage derfor også efter sin fraflytning selvstændig interesse i og anledning til som samejer at følge med i ejendommens forhold og i givet fald selv foretage de fornødne faktiske og retlige skridt, herunder med krav om regnskabsaflæggelse efter ejendommens salg for et eventuelt provenu ved samejets opløsning. Det var da også forudsat i brevet af 5. januar 2011 fra H’s advokat, at parternes økonomiske mellemværende måtte finde sin afslutning efter et salg.

I juraen har vi en tilbøjelighed til at påberåbe passivitet i sager, hvor sagen måske ikke er forældet, og hvor man på den anden side må sige, at man må ”gøre noget”, hvis man vil fastholde et krav. Det er det, som Ks advokat gør her, og som landsretten ret kontant afviser.

Landsretten siger, at K ikke bare kan læne sig tilbage og lade som ingenting. Hun er jo medejer af huset og må gøre noget.

Kravet

M har indskudt ca. 740.000 kr. i ejendommen og har vedrørende ejendommens drift i perioden efter H’s fraflytning indtil salget oplyst at have haft udgifter på i alt 418.944 kr. Af disse driftsudgifter kan 129.109 kr. dækkes af salgsprovenuet, mens 289.835 kr. er udækket. Der er ikke dækning for nogen del af parternes kapitalindskud. Da H ikke har påtaget sig selvstændig hæftelse for M’s større kapitalindskud, er dette krav derfor tabt, jf. i det hele landsrettens bemærkninger ovenfor om opløsning af sameje.

Landsretten går i dette afsnit ind i de konkrete tal. Skulle du få brug for detaljerne, må jeg henvise til den 21 sider lange dom.

M har derimod som udgangspunkt krav på refusion af halvdelen af de af ham efter H’s fraflytning afholdte udgifter vedrørende ejendommens drift, som ikke blev dækket af provenuet ved salget af ejendommen, dvs. halvdelen af 289.835 kr., eller 144.917,50 kr. M har endvidere krav på tilbagebetaling af de efter samlivsophævelsen overførte 45.000 kr., som ikke vedrører ejendommens drift. Da H efter samlivsophævelsen har betalt 23.390 kr. og har anerkendte modkrav for den husleje, M har modtaget, og beregnet egenleje, der samlet overstiger restbeløbet, tages H’s påstand om stadfæstelse allerede af den grund til følge.

Også her er vi inde i konkrete tal, som jeg ikke går i detaljer med.

Det skal bemærkes, at M havde stævnet for godt 487.000 i byretten men mente at have et langt større tilgodehavende. Ms tidligere advokat anså dette højere tilgodehavende for forældet, og M fik ikke lov til at tage et samlet krav på godt 650.000 med i landsretten, fordi det ville stride mod princippet om, at et spørgsmål skal kunne behandles både i byret og landsret (2-instansprincippet).

Byrettens dom blev stadfæstet af landsretten. Byretten nåede frem til, at K skulle betale godt 15.000. Byretten lavede en overskuelig oversigt over, hvordan man nåede frem til resultatet. Den oversigt ser sådan ud:

M’s krav, jf. påstanden og hjælpebilag 1	489.359,00 kr.
yderligere andel i udgifterne til køb	– 21.645,65 kr.
afdrag betalt før samlivsophævelse, bilag 33-34	– 40.607,14 kr.
omkostninger til udskiftning af vinduer, tagplader m.v.	– 49.132,00 kr.
renter anført som kassekreditrenter (vedr. »billån«)	– 9.836,20 kr.
vederlag for egen brug af ejendommen	– 101.250,00 kr.
yderligere faktisk modtagne lejebeløb	– 103.535,00 kr.
yderligere vedr. lejerne …	– 24.440,00 kr.
manglende udlejning, skønsmæssigt	– 100.000,00 kr.
betaling fra H efter samlivsophævelse	– 23.390.00 kr.
I alt	15.523,01 kr.

Afslutning:

Formålet med så lang en artikel er, at du skal have mulighed for at forstå principperne.

Du skulle gerne forstå, at det er uklogt bare at købe hus sammen helt ukritisk uden en aftale. Omkostningerne til en aftale er en ”billig forsikring”.

Hvis I har købt og nu er nået til uenighed, skulle I gerne ved hjælp af artiklen have en chance for at finde ud af en aftaleløsning.

Har du brug for at læse dommen, kan den findes i TFA 2019 side 21 (Tidsskrift for Familie- og Arveret).

Viggo Bækgaard

2. maj 2019