Folketinget har den 9. juni 2020 vedtaget en række ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven som led i det, der populært er kaldet ”Blackstone indgrebet”.
Det overordnede formål med ændringerne er at begrænse udlejers mulighed for at hæve lejen, når lejligheder er gennemrenoverede. Som led i lovændringerne, indfører man 2 nye bestemmelser i lejeloven, som kan være meget byrdefulde for udlejer, særligt hvis udlejer ikke er opmærksom på, at bestemmelserne nu eksisterer. Samtidig er der tale om helt nye regler, der ændrer væsentligt på den eksisterende retsstilling. Den ene bestemmelse bliver indsat i lejeloven som § 6a og forbyder udlejer at tilbyde lejer betaling for at fraflytte lejemålet. Den anden bestemmelse indsættes i lejeloven som § 107a og forpligter udlejer til at orientere øvrige lejere i ejendommen om resultatet af eventuelle sager.
Lejeloven § 6A – forbud mod fraflytningstilbud
Det er i dag ikke helt ualmindeligt, at udlejer og lejer bliver enige om, at lejer fraflytter sit lejemål mod at modtage en eller anden form for kompensation. Det er min erfaring fra de sager jeg har, at netop denne løsning kan være attraktiv for begge parter, da man derved på bedst mulig måde sikrer, at der ikke opstår flere konflikter i og med, at lejer fraflytter. Jeg har repræsenteret såvel udlejere som lejere i disse forhandlinger og på intet tidspunkt har jeg mødt en lejer, der gav udtryk for, at vedkommende har fortrudt den indgåede aftale.
I forbindelse med § 5, stk. 2 indgrebet er det blevet vedtaget, at udlejer fremadrettet ikke må tilbyde lejer betaling eller andre ydelser med det formål at få lejeren til at fraflytte sit lejemål. Dette betyder naturligvis, at udlejer ikke må tilbyde lejer penge for at fraflytte, men det betyder formentlig også, at udlejer er afskåret fra at tilbyde lejer lejefrihed i en periode mod at lejer fraflytter lejemålet.
Hvis parterne indgår en aftale, der er i strid med dette forbud, er udlejer ilde stedt. Lejer har krav på at blive genindsat i lejemålet, men har ikke pligt til at tilbagebetale det beløb, der er modtaget. Dertil kommer, at udlejer, hvis han overtræder forbuddet mod fraflytningstilbud, kan straffes med bøde eller fængsel op til 4 måneder. Det fremgår af forarbejderne til bemærkningerne til lovforslaget, at bestemmelsen alene sigter mod udlejers tilbud om betaling for fraflytning. Hvis aftalen kommer i stand på lejerens opfordring, vil aftalen være gyldig. Jeg stiller mig tvivlende overfor, hvor praktisk anvendelig denne vurdering er i virkeligheden. Det vil formentlig være udlejer, der jo er den, der støtter ret på en fraflytningsaftale, der har bevisbyrden for, at der er tale om en gyldig fraflytningsaftale. Den bevisbyrde kan være svær at løfte. Derudover fremgår det af bestemmelsen, at det er forbudt for udlejer ”at tilbyde” betaling med det formål at få lejeren til at fraflytte ejendommen. Spørgsmålet er, hvor snævert ”at tilbyde” skal forstås. Hvis begrebet skal forstås bredt, som at det bare ikke må være udlejer, der indleder drøftelsen om spørgsmålet, så kan bevisbyrden måske være nemmere at løfte, men hvis ”at tilbyde” skal forstås snævert juridisk og det vil sige, at udlejer ikke må fremsætte et aftaleretligt tilbud, så vil undtagelsen til bestemmelsen næsten være umulig at anvende. Et eksempel kan måske anskueliggøre dette: Lejer retter henvendelse til udlejer og tilbyder at fraflytte ejendommen mod udlejers betaling af kr. 100.000,00. Dette er et aftaleretlig tilbud fremsat overfor udlejer. Udlejer vil ikke betale så mange penge for at få lejer til at flytte, men vil egentlig godt være med på ideen. Udlejer skriver til lejer, at man ikke vil betale kr. 100.000,00, men han kan få kr. 50.000,00 for at fraflytte. Juridisk set kan dette betragtes som et afslag på et tilbud og fremsættelse af et nyt tilbud. Hvis lejer accepterer udlejers tilbud, har udlejer så i lovens forstand tilbudt lejer betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør? Det fremgår hverken af lovteksten eller af forarbejderne.
Det er derfor min opfordring, at man som udlejer er utrolig varsom med at indgå denne type aftaler.
Bestemmelsen træder i kraft den 1. juli 2020 og finder også anvendelse på lejeaftalerne indgået inden lovens ikrafttræden.
Lejelovens § 107a – orientering om afgørelser
Som retsstillingen er i dag, er det kun parterne i en konkret sag, der kender resultatet af den afsagte dom eller huslejenævnskendelse. Dette skal ikke fremover være tilfældet. Efter den nye § 107a er udlejer forpligtet til at sende afgørelser, hvor lejer har fået helt eller delvist medhold til beboerrepræsentationen eller hvis der ikke er en sådan i ejendommen, til de øvrige lejere i ejendommen. Det gælder kun afgørelser, der vedrører boliglejeforhold og ikke sager, der er rene husordenssager. Beboerrepræsentationen eller de øvrige lejere skal orienteres senest 2 uger efter at der foreligger en endelig afgørelse.
Der skal være tale om en skriftlig meddelelse til lejerne eller beboerrepræsentationen, som skal indeholde oplysninger om den afgjorte tvists emne og afgørelsens resultat. Derudover skal der medfølge en kopi af den trufne afgørelse. Udlejer har mulighed for at give oplysningerne elektronisk eller ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, så længe udlejer har givet lejerne oplysning herom.
Hvis udlejer forsømmer sin pligt til at orientere de øvrige lejere, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel op til 4 måneder.
Det er min opfattelse, at denne bestemmelse medfører en hel del flere tvister i ejendomme, hvor udlejer eksempelvis har tabt en sag om lejeforhøjelse, lejenedsættelse eller mangeludbedring.
Bestemmelsen træder ligeledes i kraft den 1. juli 2020 og må antages at finde anvendelse på alle afgørelser, der afsiges efter denne dato.
Hvis ovenstående giver anledning til spørgsmål, er du velkommen til at kontakte advokat Jesper Rye Jensen på tlf. 78 79 01 72 eller jrj@etosadvokater.dk.
Write a comment: