Et af de spørgsmål, som ofte giver anledning til uenighed i forbindelse med udlejning til erhverv og beboelse er spørgsmålet om istandsættelse af lejemålet i forbindelse med lejers fraflytning. Det skyldes formentlig, at istandsættelsesomkostningerne kan være ganske høje set i forhold til den enkelte lejers økonomi.
Langt de fleste sager om betaling for istandsættelse af lejemål omfatter kun i mindre grad juridiske spørgsmål. Det væsentligste spørgsmål er typisk, om der faktisk er behov for istandsættelse, og hvad det i givet fald må forvente at koste, og de spørgsmål besvares jo typisk af en skønsmand.
Nu har Højesteret imidlertid igen haft lejlighed til at tage stilling til et af de helt grundlæggende spørgsmål i relation til lejers pligt til at betale for istandsættelsesarbejder; hvornår har udlejer lidt et tab.
I 2009 slog Højesteret fast, at udlejer kun kan kræve, at lejer skal betale erstatning for istandsættelse af lejemålet, når lejer har misligholdt lejekontrakten – i dette tilfælde ved ikke at tilbagelevere lejemålet i den aftalte stand – og hvis udlejer på grund af denne misligholdelse har lidt et tab. Dette er helt i tråd med den almindelige erstatningsret.
Højesteret slår endvidere fast, at udlejer som udgangspunkt også har krav på erstatning selvom udlejer vælger ikke at få istandsættelsesarbejderne udført. I den konkrete sag fraflyttede lejer ejendommen i september 2004. Udlejer forsøgte at genudleje ejendommen, men da dette ikke lykkedes, valgte udlejer at sælge ejendommen. Ejendommen blev overtaget af køber den 1. april 2005.
Parterne var enige om, at lejer ikke havde tilbageleveret lejemålet i kontraktmæssig stand. De var også enige om, at prisen for ejendommen ikke var påvirket af, at lejer ikke havde tilbageleveret lejemålet i aftalt stand. På den baggrund kom et flertal af Højesteret frem til, at udlejer ikke havde lidt et tab som følge af, at lejer ikke havde istandsat lejemålet, hvorfor der heller ikke kunne kræves erstatning.
I 2018 blev Højesteret forelagt en lignende sag. Her havde udlejer solgt ejendommen inden lejer var fraflyttet. Den nye ejer skulle dog først overtage ejendommen efter lejers fraflytning, således at køber ikke skulle have noget med lejer at gøre. Det var aftalt, at ejendommen skule overtages i den stand den var på aftaletidspunktet. Ejendommen blev solgt for 26 mio. kr. Sælger forklarede i retten, at ejendommen var 32 mio. kr. værd, og at den lavere pris blev beregnet på baggrund af forventet lejeindtægt og lejers betaling for istandsættelse, som det så må formodes ikke skulle udføres.
Da lejer fraflyttede, havde lejer ikke istandsat lejemålet, og lejer afviste at betale for istandsættelse, da man var af den opfattelse, at udlejer som følge af salget, ikke havde lidt et tab.
Både byret, Vestre Landsret og i sidste ende Højesteret kom frem til, at udlejer ikke havde bevist, at han havde lidt et tab som følge af, at lejer ikke havde istandsat lejemålet. Der blev i den forbindelse lagt vægt på, at køber af ejendommen ikke bekræftede udlejers beregning af købsprisen. Højesteret slår fast, at det ville ikke have gjort nogen forskel for prisen på ejendommen, om lejer havde tilbageleveret lejemålet istandsat eller ej, og derfor havde udlejer ikke lidt et tab.
I realiteten blev udlejer nok ”snydt” af Højesteret, for det fremgår af hans forklaring for byretten, at han havde regnet med, at lejer ville betale for istandsættelsen, men det slog Højesteret altså fast, at der ikke var pligt til.
Afgørelserne indikerer, at parterne i forbindelse med fraflytning af et lejemål ikke hovedløst kan stilles krav om betaling for manglende istandsættelse. Der skal ske en konkret vurdering af, om udlejer har lidt et tab. Der er nok ingen tvivl om, at hvis udlejer genudlejer ejendommen eller bare beholder ejendommen og måske benytter den selv, så vil der være en formodning for, at udlejer har lidt et tab, hvis lejemålet ikke tilbageleveres i aftalt stand. I den situation er det formentlig nok blot at bevise, at der skal ske istandsættelse samt hvad omkostningerne herved er.
Hvis udlejer har eller påtænker at sælge ejendommen eller hvis ejendommen skal rives ned, bør lejer være på vagt, og udlejer bør sikre sig dokumentation for, at ejendommens stand har haft betydning, hvis den altså har haft det, for det er udlejer der har bevisbyrden for, at der er lidt et tab.
(Højesteret somme optrykt i UfR 2009.2779H og UfR 2019.724H)
